랭스(Reims) 샴페인 와이너리 / 셀러 투어 방문기 2- 뵈브 클리코(Veuve Clicquot)

그 유명한 샴페인 하우스, 뵈브 클리코(Veuve Clicquot)의 입구

떼땅져에서의 즐거운 투어를 마치고, 근방의 레스토랑에서 샴페인 한잔과 점심을 먹고 오후 두시반으로 예약된 뵈브 클리코의 셀러 투어를 위해 이동 했다. 뵈브 클리코의 경우 앞서 투어에 참여했던 떼땅져보다 랭스 시내에서 남쪽으로 5~10분거리 더 떨어져 있다.

뵈브 클리코는 돔페리뇽, 모엣샹동과 함께 흔히들 말하는 세계 3대 샴페인으로 불리는 샴페인 브랜드이다. 애초에 전국/세계 N대 라는 식의 표현을 크게 선호하지는 않지만(그런 표현의 기준이 무엇인지 당최 알수 없다), 샴페인의 경우 약 120여개의 샴페인 메이커 중 상위 20여개의 샴페인 메이커가 전체 생산량의 70%이상을 담당하고 있고 이런 측면에서 본다면 뵈브 클리코는 생산/판매량 기준으로 최상위에 속하는 브랜드이다.

뵈브클리코는 지금은 명품 재벌(?) LVMH에 인수되어 모엣샹동, 돔페리뇽과 함께 LVMH 산하에서 운영되는 브랜드이기 때문에 투어 시작 전부터 LVMH의 브랜딩 파워(?)와 자금력을 체감 할 수 있었다. 투어 장소 전체가 뵈브 클리코 특유의 Yellow Label 색상을 테마로 하여 포인트있게 잘 꾸며져 있었달까.

내가 예약한 영어 투어 예정시각인 오후 2시반이 다 되도록 대기장소에서 아무도 만날 수가 없어, 혹시 장소를 잘못 찾아온 것은 아닌지 불안해 하며 데스크에 다시 문의를 했는데 알고보니 나와 동시간대 투어를 예약한 단체 손님(아마도 영국에서 가족 여행 오신 분들인듯)이 지각을 하는 바람에 나와 가이드 단둘이 투어를 시작하게 되었다.(어색함은 나의 몫)

길고긴 샴페인 숙성 동굴

앞서 방문한 떼땅져와 비슷하게 뵈브 클리코 역시 백암(Chalk) 암반 밑으로 펼쳐진 넓디 넓은 샴페인 숙성고를 가지고 보유하고 있었고, 각 샴페인 숙성고는 과거 백암 체굴을 위해 굴뚝 모양으로 다듬어진 모양새였다. 오늘의 투어 가이드에게 떼땅져 투어를 이미 다녀왔다고 말했더니, 떼땅져와 유사한 숙성고 이지만 그 규모는 자기네가 훨씬 크다고. 숙성고의 총 길이가 25km 정도로 랭스지방에선 가장 넓다고 한다. 전 세계에서 생산되는 모든 뵈브 클리코가 이 숙성고에서 숙성과정을 거친다고, 너가 마셔본 모든 뵈브 클리코 bottle이 여기서 왔다고 말하는 모습에서 그 규모를 짐작 해볼 수 있었다.

가이드의 설명에 따르면 뵈브 클리코의 원래 이름은 ‘뵈브’ 클리코가 아니였다고 한다. 원래는 샹파뉴 지역에서 직물 유통업을 하던 필립 클리코가 사업을 시작했는데, 필립 클리코는 직물 관련 사업을 주력으로 했고 와인 생산업은 부업 정도로 생각했다고 한다. 한편 같은 지역의 니콜라 퐁샤르당이라는 사업가 역시 직물 사업을 했는데, 이 둘이 친분이 두터웠는지 가 자녀들을 결혼시키면서 사업적 제휴관계도 발전 시켜왔다. 그래서 니콜라 퐁샤르당의 딸 바르브-니콜 퐁샤르당과 필립 클리코 가문의 프랑수아 클리코가 결혼했는데, 당시 바르브-니콜 퐁샤르당은 겨우 21살이었다고 한다.

결혼 후 아들 프랑수아는 사업을 잘 번창시켜 나갔고 그래서 아버지 필립은 아들에게 경영을 물려주고 은퇴했다. 특히 처음에는 주력이 아닌 부업 정도였던 와인 생산 쪽이 프랑수아가 경영을 맡으면서 사업이 잘 되어서 오히려 주력 사업 으로 올라설 정도였다고 한다. 그런데 결혼 6년 만에 남편이 갑자기 앓기 시작하더니 비슷한 증상을 보이고 며칠만에 세상을 떠났다. 그 바람에 퐁샤르당 여사는 27살의 어린 나이에 과부가 되었다. 그래서 브랜드에 ‘미망인, 과부’라는 뜻의 뵈브(Veuve)가 붙은 것.

퐁샤르당 여사는 남편의 죽음이 헛되지 않도록 하기 위해서, 남편이 일구어온 와인 사업을 본인이 직접 맡아 진행하기로 결심했다. 사실 당시 프랑스 사회에서는 여성이 사업의 전면으로 나서는 것이 거의 불가능한 시대였는데(투표권 조차도 없었던 시대) 퐁샤르당 여사는 이에 굴하지 않고 사업을 진행하여 오히려 남편이 하던 시절 보다도 더욱더 사업을 번창 시켰다고 한다.

퐁샤르당 여사가 개발한 데고르쥬망 기법을 설명하는 가이드

가이드의 설명에 따르면 오느날 샴페인 병 안에 들어 있는 효모 찌꺼기를 제거하는 방법인 데고르쥬망을 개발한 것도 퐁샤르당 여사였다고 한다. 그 전까지 샴페인은 병 안에서 2차 발효 과정에서 발생한 효모 찌꺼기를 병에서 쉽게 빼낼 방법이 없어서 잘 가라앉힌 다음 음용 했는데(흡사 막걸리??) 이 방법은 시각적으로도 좋지 못할 뿐더러(샴페인의 묘미 중 하나는 금빛의 맑은 액체에서 터져나오는 버블 아니겠는가?) 맛과 품질 유지의 측면에서도 좋지 못한 방법이었기 때문에 오느날의 샴페인을 만든 장본인이 바로 뵈브 클리코의 창립자인 것이다.

투어는 생각보다 다채롭게 구성이 되어 있었는데, 투어 중 가장 인상 적이었던 파트는 샴페인을 만드는데 사용되는 각 포도 품종들을 시각, 후각적으로 체험 할 수 있도록 구성했던 장면. 동굴 벽면에 펼쳐지는 영상과 함께 각 포도 품종별 향기와 그 포도 원액들을 블랜딩해 만들어지는 샴페인의 향을 직접 공간에 분사해서 느낄 수 있게 해준다.(역시 LVMH의 클라스란 이런 것인가..) 물론 그 향기가 실제 포도나 샴페인의 향기와 어느정도 거리감은 있었지만(다소 인공적이라는 느낌이 듦) 나 같은 샴페인 초보자들도 차이에 대해서는 명확하게 느끼고 이해 할 수 있었다.

원래 일반적인 투어에서는 가이드만 들고다니고 투어 참가자에게 테블릿을 제공하지 않는 것 같지만, 운 좋게도(?) Private Tour로 시작 했기 때문에(결국 중간에 지각한 영국 가족도 합류했다) 테블릿을 제공 받아 컨텐츠를 살펴보는 기회가 쏠쏠했다. 테블릿 내에 동굴의 지도가 그려져있고 투어를 진행하며 동굴을 이동 할 때마다 동굴 벽면에 적혀진 고유 번호를 입력하면 해당 동굴에서 진행될 투어와 관련된 각종 자료가 제공되는 방식.

투어의 묘미는 역시 시음 시간. 일반적인 뵈브 클리코의 Yellow Label (이것도 숙성 기간이 좀 더 긴 한정판이긴 했다)과 2012 Vintage의 Rose 를 비교 시음 할 수 있었다. 처음에는 블라인드 형식으로 제공하고 어떤 샴페인이 좀 더 복합적인 향을 가지고 있다고 생각하는지, 왜 그런지에 대해 각자 논의 하는 시간.

출구로 나가는 계단

출구로 나가는 계단에는 연도가 표기되어 있었는데, 이는 포도의 작황이 좋아 해당 년도의 포도만을 가지고 Vintage 샴페인을 만드는 경우 계단에 하나씩 표기를 한다고 한다. 샴페인의 경우 여러해에 걸친 포도를 이용하여 만든 와인을 혼합하여 제조하는 Non Vintage 방식이 일반적이었지만(지금도 그게 더 일반적이다), Vintage 방식의 샴페인을 선도적으로 시장에 내놓은 것도 뵈브 클리코 여사 였다고 한다. 이 정도면 샴페인 역사에 있어서 여러모로 큰 발자취를 남겼다고 볼 수 밖에.

살거면 사고 말려면 말아 였던 떼땅져와 다르게 뵈브클리코는 투어를 마친 이후 유료로 추가 시음도 가능했고, 특유의 노란색 포인트가 들어간 굿즈들을 열심히 팔고 있었다.

명품은 안사도 술은 못참지. 뵈브클리코 포인트가 들어간 샴페인 잔이 생각보다 합리적인 가격에 판매되고 있었고, 2012년 빈티지 샴페인의 가격도 국내 대비 합리적인 편이라(58유로) 캐리어가 무거워짐을 감수하고 샴페인 한병과 잔 2개를 구매했다.

이로서 랭스 여행의 목적이었던 샴페인 투어 2곳을 성공적으로 마무리하였다. 파리에서 랭스로 이동하는 것이 3일이라는 짧은 자유 시간 동안 나름의 큰 투자였지만 술을 사랑하는 사람으로서 술이 만들어지는 곳을 방문하는 것은 늘 즐겁고 짜릿한 일이 아닐 수 없는 것 같다.

이전 떼땅져 방문기 편을 보고 싶다면 :

랭스(Reims) 샴페인 와이너리 / 셀러 투어 방문기 1- 샴페인 떼땅져(TAITTINGER)

랭스(Reims) 샴페인 와이너리 / 셀러 투어 방문기 1- 샴페인 떼땅져(TAITTINGER)

랭스(REIMS) 남쪽에 위치한 TAITTINGER CELLAR Visit Center 입구
랭스(REIMS) 남쪽에 위치한 TAITTINGER CELLAR Visit Center 입구

와인과 술에 대한 전문 지식이 많다고 볼 순 없지만, 술을 향한 열정만큼은 누구보다도 높다. 크래프트 맥주로 시작해서 위스키, 와인 까지 주종을 가리지 않고 한국에서도 열심히 마시고 공부하고 있다.

지금까지 세계를 여행하면서 여행하는 도시나 그 도시의 인근 지역이 유명한 술을 생산하는 곳이라면 일부러 시간을 내서라도 꼭 와이너리(와인 양조장)나 브루어리(맥주 양조장) 혹은 디스틸러리(고도주 증류소) 투어를 신청하여 다녀오곤 했다. 그렇게 다녀온 곳들이 벌써 대략 10곳 이상. 관련 업계 종사자가 아니고서 이렇게 여러곳을 다녀온 한국인은 아마 드물지 않을까?

매번 방문시 마다 느끼는 것이지만, 한국 인터넷 상에서는 방문과 관련된 정보가 극 소수 이기 때문에 혹시 나처럼 방문을 하실 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라며 그간의 술 생산지 방문기를 기록해보려고 한다.

파리에서 열리는 전 세계에서 가장 큰 식품 박람회 2022 SIAL PARIS에 회사 부스를 운영하게 되어 약 10일간 프랑스에 머무르게 되었다. 첫 7일간은 박람회 운영 준비와 실제 바이어 상담 등으로 파리에서 시간을 보냈지만 박람회를 마치고 부터 약 3일간은 개인 시간을 보낼 수 있었기에, 샴페인을 생산하는 샹파뉴 지방에서 가장 큰 도시인 랭스(Reims, 프랑스에서는 랭스라고 발음 하지 않지만 한국어 표기는 모두 랭스로 되어 있어서 랭스로 통일)로 이동했다.

랭스로 이동하는 방법은 간단하다 파리 동역(Paris Gare de l’Est)으로 이동하여 TGV inOui 기차를 탑승하는것. 약 40분 정도 소요되며, 기차는 고속철도의 강국 프랑스 답게 우리나라의 KTX/SRT 만큼이나 쾌적하다. 기차표는 인터넷으로 미리 예약하는게 기본이며 나 같은 경우는 시간대를 잘 고를 경우 일반석(Second Class)의 경우 31유로, 일등석의 경우 33유로 정도에 티켓을 구매 할 수 있었다. 짐이 많고 좀도둑들이 기승을 부리는 프랑스 이기 때문에 왕복 모두 조금 더 지불하여 일등석을 이용하였다.

샴페인 투어가 두개나 예정되어 있기 때문에, 1박을 랭스에서 하기로 결정하고 랭스역 바로 앞에 위치하고 있는 Ibis Reims Centre로 숙소를 잡았다. 역 개찰구에서 거의 3분 미만의 거리에 위치하기 때문에 파리를 오갈 때 시간에 대한 부담을 덜 수 있다는 점이 큰 장점이다.

호텔에 짐을 맡기고 투어 전까지 시간이 남아서 방문했던 랭스 노트르담 대성당. 파리에 있는 그것과 같은 이름이지만 개인적으로는 랭스의 대성당이 더 크고 아름다워 보였다.(물론 파리 노트르담의 경우 화재 사고로 복원이 진해 중이지만)

랭스(REIMS) 남쪽에 위치한 TAITTINGER CELLAR Visit Center 입구
랭스(REIMS) 남쪽에 위치한 TAITTINGER CELLAR Visit Center 입구

드디어 방문한 떼땅져. 대성당을 기준으로 랭스의 남쪽으로 도보 15분 거리에 위치하고 있다.

FIFA WOMEN’S WORDCUP 후원 기념 포스터

떼땅져는 여러 예술가 들을 후원하고, 그들과 협업하여 한정판 보틀 디자인을 내는 것으로도 유명하다. 위 작품은 로비에 걸려있던 FIFA 여성 월드컵을 후원 기념 포스터. 떼땅져의 경우 투어를 시작하기전에 약 15분정도 떼땅져의 역사와 샴페인에 관한 영상을 시청하고 시작한다. 사실 별로 재미는 없지만, 투어를 시작하기전에 관련 배경지식을 어느정도 가지게 해준다는 측면에선 효율적인 방식 인듯.

오늘의 투어 가이드

투어는 영어/불어 중 선택 가능하고 각 시간대별로 인원 수가 정해져 있기 때문에 인터넷으로 반드시 미리 에약을 하고 오는 것이 좋다. 현장에서 구매하는 것도 가능은 한 것 같지만, 도착 했는데 남는 자리가 없다면 낭패. 더불어 시음하는 샴페인이 종류와 잔 수에 따라서 가격이 모두 다르기 때문에 본인이 맛보고 싶은 샴페인이 어떤 것인지에 따라 티켓을 구매하면 되겠다. 나는 투어에서는 가급적 가장 좋은 종류의 술을 먹어봐야 가격에 따른 맛과 품질의 차이에 대해 알 수 있게 된다는 지론을 가지고 있기 때문에 항상 가장 높은 등급의 티켓을 구매하는 편(기본 라인업인 Brut Reserve와 상대적으로 고가 라인업인 Comtes de Champagne Blanc을 맛볼 수 있는 L’ Instant Signe 선택)

이 글을 읽는 분들과, 대부분 샴페인 투어에 참여하시는 분들은 대부분 ‘샴페인 와이너리’ 등으로 검색하여 투어와 관련된 정보를 찾는 경우가 대부분일 것이다. 하지만, 사실 랭스 및 샹파뉴 지방에서 진행되는 대부분의 샴페인 투어의 경우 ‘와이너리’ 투어가 아닌 ‘숙성고(Cellar)’ 투어이다.

이 지역에서 생산되는 샴페인의 양이 어마어마하기 때문에 하나의 와이너리에서 와인을 양조하는 것도 아닐뿐더러, 일반적인 스틸 와인과 다르게 탄산을 만들어야하는 샴페인의 경우 병입 후 숙성 과정이 가장 중요하기 때문에 와이너리 보다는 숙성고 투어가 오히려 샴페인이라는 술을 설명하기에 좋은 장소가 아닐까?

어마어마한 규모의 지하 숙성고

이 지역의 유명 샴페인 생산자들의 경우 대부분(전부는 아니다) 떼땅져와 같이 깊은 지하동굴로 이루어진 자체 숙성고를 가지고 있다. 이 지하동굴의 경우 분필과 같은 다공성의 백암(Chalk) 암반 밑으로 형성되어 있으며, 대부분이 과거에는 백암을 채취하기 위해 형성된 일종의 광산이라고 한다. 그렇기 때문에 대부분의 동굴 천장은 위 사진에서 보는 것 과 같이 굴뚝 형으로 되어 있으며 벽면에는 과거에 돌을 채취하기 위해 사용 했던 도구들의 흔적이 그대로 남아 있다.

떼땅져의 경우 지하에 약 10~15km 에 달하는 동굴을 보유하고 있다고 하며, 투어에서 방문하는 곳은 그러한 동굴 중 한정된 일부 구역이다. 우리의 친절한 가이드는, 미리 정해진 동선대로 동굴의 각 영역들을 방문하며 샴페인의 역사와 만들어지는 방식에 대해 약 30여분간 설명을 이어간다.

사실 모든 투어 참여자가 가장 기대하고, 투어의 핵심이라고 할 수 있는 시음 시간.

샴페인은 맛있는 온도로 충분히 칠링되어 있고, 투어 종료에 맞게 모두 잔에 따라져있다. 투어 시작 전 리셉션에서 받은 본인의 티켓을 제출하면 티켓의 가격대에 맞는 샴페인을 내어주는 시스템.

나는 기본 라인업인 Brut Reserve와 상대적으로 고가 라인업인 Comtes de Champagne Blanc을 맛볼 수 있는 L’ Instant Signe를 선택 했기 때문에 두 잔의 샴페인을 손에 들었다.

샴페인의 전문가는 아니지만, 두 샴페인 모두 떼땅져 특유의 섬세하면서도 우아한 풍미를 가지고 있었다. 특히 고가 라인업인 Comtes de Champagne Blanc의 경우 그랑 크뤼 등급의 밭에서 생산된 100% 샤도네이 품종만을 사용하여, 첫번째 착즙한 포도쥬스로만 만들며, 빈티지가 좋은 년도에만 출시된다는 장황한 설명에 어울릴만큼 시트러스와 꽃향, 위스키를 연상 시키는 부드라운 바닐라 향 까지 누가 먹어도 좋은 샴페인이라고 느낄 수 있을 정도라서 매우 만족스러운 시음이었다.

현장 판매가격

일반 라인업의 가격 차이는 대략 5~6배 정도? 원래 맛보고 나서 만족스러우면 현장에서 한병 구매할까 생각하였으나 긴 출장 기간동안 점점 무거워지는 캐리어와 파리 내 백화점이나 주류판매점 대비 가격 매리트가 커보이지 않아서 구매는 생력하기로 했다. 뒤에 방문할 뵈브 클리코는 LVMH의 브랜드 답게 굿즈나 샴팡 판매에 열정적이어 보였으나, 떼땅져의 경우 그냥 관심있으면 사고 아니면 말아라 하는 식이라서 크게 사고 싶다는 생각이 들지 않기도 했고..

약 15분간 시음시간을 가지고, 떼땅져 샴페인 투어는 이렇게 마무리 했다. 주변 식당에서 샴페인 한잔과 함께 점심을 해결하고 바로 다시 두번째 샴페인 하우스인 뵈브 클리코로 이동.

AWS Elastic Beanstalk 413 Request Entity Too Large 오류 해결

문제의 원인

Elastic Beanstalk 를 이용해서 웹 서비스를 Deploy 할 경우 어플리케이션의 Reverse Proxy로 사용되는 Nginx의 설정 때문이다. Nginx의 설정 값 중 client_max_body_size를 이용하면 client가 너무 큰 사이즈의 request를 보내지 못 하도록 제한을 걸 수 있다. 이 설정은 request의 Content-Length 헤더값이 client_max_body_size에 설정된 값을 넘을 수 없도록 제한한다.(악의적인 대용량 파일 업로드 등을 방지하는데 사용)

다만 이 client_max_body_size 의 기본 값이 1MB 정도로 너무 낮게 설정되어 있기 때문에, 1MB를 초과하는 파일을 POST로 업로드 하는 일반적인 상황에서도 에러메세지가 표시되며 요청이 실패하는 경우가 발생 한다.

해결 방법

Elastic Beanstalk 환경이 아니라면, Nginx 설정(nginx.conf)파일을 직접 수정하는게 가장 빠른 해결책 이겠지만, Elastic Beanstalk 을 사용하여 배포된 환경에서 해당 인스턴스에 직접 접속하여 Nginx 설정 파일을 직접 수정하는 것은 좋은 생각이 아니다. 직접 Nginx파일을 수정하면 오토스케일링 상황에서 새로 생성된 인스턴스에서는 여전히 동일한 이슈가 발생하거나 해당 어플리케이션을 새로운 환경에 배포 했을 때에도 동일한 문제가 재발 하여 환경의 강건성(Robustness)을 떨어뜨리는 요인이 되기 때문이다. 어플리케이션 코드 이외의 인프라에 신경을 쓰지 않아도 되도록 만들어주는 Elastic Beanstalk의 장점을 십분 살리기 위해서는 Elastic Beanstalk 에 업로드 되는 어플리케이션 패키지 내에서 해당 이슈를 해결 할 수 있도록 구성하여야 한다.

AWS Elastic Beanstalk 공식 문서 중 Extending Elastic Beanstalk Linux platforms 를 참고 하면 배포되는 환경의 Nginx 설정을 수정하는 방법에 대해 정확히 서술되어 있는데 어플리케이션 루트(아래 구조 예시에선 ~/workspace/my-app/)에서 아래와 같은 경로에 Nginx 설정 파일을 추가하면 해당 설정을 배포 환경의 Nginx가 포함하게 된다.

~/workspace/my-app/
|-- .platform
|   `-- nginx
|       `-- conf.d
|           `-- myconf.conf
`-- other source files

즉 위 구조에서는 myconf.conf의 내용으로(파일명은 상관 없음, 확장자는 .conf 이어야 함) 원하는 최대 용량을 아래와 같이 지정하고 어플리케이션을 다시 배포하면 해당 문제를 해결 할 수 있다.(0으로 값을 지정하면 무제한으로 설정됨)

client_max_body_size 50M;

부동산 거래 시 매도인의 하자담보책임에 대한 정확한 정리

거의 6개월에 가까운 고생 끝에 결국 어느정도 마음에 들고 조건에도 맞는 매물을 찾아 계약을 진행하게 되었다. 모든 재화를 구매할 때 우리는 그 재화가 판매되는 가격에 상응하는 가치를 가지고 있는지, 그리고 해당 재화에 결함이나 특별한 하자가 없는지 판단하고 구매를 하는 것이 일반적일 것인데 주택의 경우 우리가 살면서 구매하는 재화 중 가장 비싼 축에 해당하기 때문에 이러한 두가지 과정을 더욱더 신중하게 진행 할 수 밖에 없다.

지난 6개월간 서울 전역을 임장하고 돌아다니면서 고생한 것은 사실 전자에 관한 것 이었고(예산, 거주 환경, 통근 등 다양한 제약조건 내에서 가격 대비 최고의 가치를 가진 아파트를 찾아내는 것) 막상 물건을 정하고 계약을 진행하려고 하니 후자와 관련된 것이 걱정이 되기 시작했다. 몇천만원 짜리 자동차를 살 때에도 인수 직전 물건에 문제가 없는지 꼼꼼히 살피는데, 아파트의 경우 그것에 비해 몇십배 비싼 재화 이면서도 자동차와 비교도 할 수 없을 정도로 많은 요소들(토지, 건물, 인테리어, 샷시, 배관, 보일러 등)이 하나의 재화를 구성하고 있는데 오죽 하겠는가.

신축 아파트의 경우 상대적으로 시설의 상태가 양호할 확률이 높고, 해당 아파트를 시공한 시공사가 일정기간 ‘하자보수’ 기간을 보장하기 때문에 크게 걱정할 것은 없지만 우리와 같이 준공 후 20년이 넘는 ‘구축아파트’를 매수 할 경우 세월의 풍파에 따라 시설물의 상태가 악화되어 있을 가능성이 높고 그러한 상황에서 매수한 아파트에 문제가 발생할 경우 이 문제에 대한 책임을 두고 매도인과 매수인사이에 분쟁이 발생할 가능성이 높아진다.

매도인의 ‘하자담보책임’

이러한 분쟁의 상황에 대비하여 대한민국 민법 제 580조에서는 매도인의 ‘하자담보책임’을 아래와 같이 규정하고 있다.

제580조(매도인의 하자담보책임) (1) 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) (1) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

민법 제580조, 제575조 제1항, 제582조

즉, 매매의 목적물(아파트)에 하자가 존재하는 경우 매수인은 매도인에게 해당 하자에 대한 손해배상을 청구 할 수 있고 더 나아가 매매 계약을 해제 할 수 있다는 것이다. 다만, 위 조항은 무조건적으로 하자 발생 시 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제 할 수 있다는 조항은 아니며 일반적으로 아래와 같이 네개 조건을 충족해야 한다.

  1. 정당하게 성립된 매매 계약 이어야 함
  2. 매수인이 계약 시점에 해당 하자의 존재에 대해 알지 못했어야하며, 매수인의 과실로 알지 못한 경우는 인정되지 않음(즉, 매도인이 하자에 대해 계약시점에 미리 고지하고 매매한 경우는 해당하지 않으며 하자에 대해 충분히 확인이 가능하였으나 매수인측의 과실로 계약시점에 인지하지 못한 경우는 해당하지 않음)
  3. 매수인은 하자를 인지한 날로 부터 6개월 이내에만 손해배상 청구 혹은 계약해제를 요구 할 수 있음(즉, 계약 시점이 기준이 아니고 하자를 인지한 시점을 기준으로 6개월 이내임)
  4. 하자는 계약시점에도 존재하여야 함(판례 상, 계약 시점은 계약 체결일 뿐만이 아니라 계약의 최종 이행일인 잔금일 까지를 의미함. 잔금일 이후 매수인이 하자를 발견하게 되는 경우 매수인은 적어도 잔금일 이전에도 해당 하자가 존재함을 입증해야 함)

인터넷에 관련된 내용을 찾아보면 특히 3과 관련하여 잘못된 정보가 공유되고 있는 경우를 심심치 않게 목격 할 수 있는데 – 가령 잔금일로 부터 6개월내 발생한 하자는 모두 매도인의 책임이라는 둥 – 이는 위에서 언급한 민법 조항만 잘 읽어보아도 잘못된 내용임을 알 수 있으며 심지어 개업 공인중개사 분들도 잘못된 내용을 작성, 공유하여 많은 혼란을 초래하고 있으므로 반드시 유의가 필요하다.

하자 담보 책임과 관련한 계약서 상 특약 조항 관련

보통 노후한 아파트에서 발생하는 중대하자의 경우 누수, 균열 등으로 발생 할 경우 비용이 크게 발생될 뿐만 아니라 해당 문제를 해결하는 과정에서 이웃간에 불필요한 스트레스가 발생하는 경우가 많기 때문에 매도인과 매수인 모두 해당 문제에 대해 민감하게 반응하기 마련이고, 이로인해 보통은 매매 계약서 상 특약을 넣고 계약을 체결하는 경우가 많다.

하지만 이번 매매 계약을 진행하면서 여러 방면으로 공부하고 정리를 해본 결과 정답은 ‘어차피 법에서 정의하고 있는 내용으로, 관련된 내용에 대해서는 별도로 계약서에 기입하지 않는 것’이라고 결론 내렸다.

통상 특약사항에 기입되는 내용들이 ‘중대하자가 발생할 경우 잔금일 이전에는 매도인 책임 잔금일 이후에는 매수인 책임'(이 경우 매도인이 발견하기 어려운 중대하자에 대해 잔금일 까지도 숨길 경우 매수인에게 불리함) 이라던지 ‘중대하자가 발생할 경우 잔금일로 부터 6개월까지는 매도인이 손해를 배상한다.'(이 경우 매수인의 과실여부나 계약 시점 하자 존재 여부와 무관하게 매도인이 배상하여야 하므로 매도인에게 불리함) 등 매도인이나 매수인 일방에 유리한 쪽으로 공평하지 않게 기입되는 경우가 많고(아마 공인중개사들이 분쟁 발생 시 책임 회피용으로 넣는 경우도 많은 것으로 안다.) 이렇게 공평하지 않게 작성된 특약은 어차피 큰 분쟁이 발생 하였을 경우 법정 공방으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.

어차피 법에서 정확히 정의하고 있는 사안이라면, 매도인과 매수인 사이에서 특약 내용과 관련하여 불필요한 논쟁을 발생시키기 보다는 아예 관련 조항을 빼버리고 분쟁 발생 시 법적인 판단을 받는 것이 더 현명한 방법이라고 판단하였다.

중대 하자를 대하는 매수인의 태도

결국, 하자 발생 시 매도인의 하자담보 책임과 관련하여 가장 까다로운 부분은 해당 하자가 ‘계약시점(판례에 따르면 계약체결일 뿐만이 아니라 계약의 이행 시점인 잔금일 까지)’부터 이미 존재 하는 하자이어야 한다는 것이다.

따라서, 이사한 바로 다음날 갑자기 누수 등 중대한 하자가 발생한다고 하여도 그 하자가 잔금일에도 존재한다는걸 입증하지 못한다면 매수인은 매도인에게 하자보증책임을 요구하기 어렵다.

이러한 상황에서는 결국 아래와 같이 잔금일 이전까지 꼼꼼하고 지속적으로 매수 대상 물건에 대한 하자를 점검하는 것이 매수인에게 가장 중요한 자세라고 생각한다.

  • 매물 탐색 과정에서 첫 방문시 부터 집의 하자 유무에 대해 다방면으로 파악한다.(주요 하자 요소들에 대한 리스트를 미리 머리속에 담아두고 점검, 매도인 혹은 세입자와의 대화를 통해서 간접적으로 하자 유무 및 과거 히스토리 파악)
  • 계약서 작성일에 매도인에게 하자 유무와 하자 발생 시 책임에 대한 질문을 하며 그 답변 사항에 대해 녹음(분쟁이 발생하여 소송전에 이르게 될 경우 최소한의 안전 장치 확보, 본인이 대화에 참여하면 녹음이 불법이 아님)
  • 잔금일 잔금을 치르기전 주택의 최종 상태 확인하여 미리 고지되지 않은 하자 사항이 발견될 경우 매도인과 보상 협의
  • 잔금일 이후 만약 하자가 발생할 경우, 즉시 해당 하자의 전문가와 객관적인 상담을 진행하고 계약 시점에도 존재하였을만한 하자로 판단될 경우 하자 발생 사실에 대해 매도인에게 내용증명 등을 통해 통보

결론 : ‘어차피 완벽한 보호장치는 없다.’

결국, 매수한 주택에서 하자가 발생하는 일은 실제로 존재 할 수 있고 구축 아파트라도 매우 비싼돈을 주고 구매해야하는 작금의 현실 속에서 하자가 발생 할 경우 보상 책임에 대해선 매도인과 매수인 사이에서 피곤한 책임 공방전으로 이어질 가능성이 높다. 어떠한 경우에도 매도인 혹은 매수인 한쪽을 일방적으로 보호 할 수 있는 수단이 존재한다고 볼 수 없고, 계약의 당사자인 매수자가 인터넷에 떠도는 카더라식의 정보나 공인중개사의 말을 일방적으로 믿기보다는 스스로 관련 조항에 대해 공부하고 대비책을 마련하여 하자 발생 시 리스크를 헷징하는 것이 가장 최선의 길이라고 생각한다.

“세상에 내 편은 아무도 없고, 결국 모든 계약을 진행 할 때는 스스로를 지킬 방법을 항상 연구하자” 오늘의 교훈.

(저는 법률 전문가가 아니며, 위 내용은 법률 전문가의 검토를 받은 사항도 아닙니다. 부동산과관련된 모든 결정과 판단은 본인의 책임하에 신중하게 진행 하시길 바랍니다.)